에 또 그러니까 이런 “개발”에 뛰어들고자 하는 회사 혹은 개인을 디벨로퍼라고 하지요. 웹개발자와는 전혀 다른 개발자입니다. 아시다시피 이런 일이 자기돈으로 하는 바보는 없으니 성공하면 사업이요 실패하면 사기꾼이라 불리기 일쑤입니다. 자본주의 사회에서 자본의 속성을 잘 이용하여 부가가치를 창출하는 사람을 욕할 수 없는 노릇입니다.

또한 많은 대형 개발 프로젝트는 주로 맨땅에 헤딩해서 만들어집니다. 쉽게 말해 리스크가 큰 일이지요. 서울시 집값을 낮추는 방안으로 많은 경우 신도시를 만드는 것을 정책으로 내놓습니다… 만 성공했는가? 라고 물으면 글쎄요. 인 이유는 처음부터 과연 그런 목적으로 했삼?이라는 생각이 드는 게 사실입니다.
하여튼 이런 맨땅에 헤딩하는 일이라면 준비가 철저해야지욤. 당장 시행사라는 사람들은 좀 믿을만 한지, 돈은 어디서 꿔올 것이며 뭐가 잘못되면 그 큰 돈을 누가 지급보증해줄 것인지 등의 서류적인 문제를 넘어서 아니 니네 정말 뭔가 잘 할 수 있냐? 라는 것을 확인하고 싶어합니다. 쉽게 말해 “무조건 저희가 할께요 땅만 주삼.”이 아니라 얼마나 여기서 장사를 잘해먹을 수 있는지. 그런 확신이 있는 사람에게 일을 주고자 하는 것이지요.
예를 들어 저번에 했던 판교 PF의 경우 신도시 판교의 “중심상업지역”에 어떤 장사를 어떻게 하면 장사가 잘 되서 사람들이 복작복작댈 듯 합니다. 여기 필요한 돈은 누가 누가 빌려주기로 했구욤. 아니 그걸 어떻게 믿어. 누가 할 건데. 아니 극장은 메가박스가 하고 백화점은 롯데구요. 옆에 주상복합은 롯데캐슬로 넣겠습니다. 쇼핑몰도 이렇게 하면 장사좀 되지 않겠습니까. 저 위에 판교테크노밸리도 있겠다 오피스랑 호텔도 이쯤 해주면 되지 않겠삼? 하는 것이지요. 아따 장사 잘하겠다. 라고 공사에서 일을 줘버리면. 여론에 매를 맞겠습니다. 아 그렇다 공.공.성. 시민들에게 열린 광장과 교통 편의 시설을 제공하여 공사에서 돈만 벌려고 한다는게 아니라 실제로 도시에 편의성과 공공성을 제공하겠다는 걸 보여주겠다니깐욤. 아 바로 “건설역군 친화적 키워드 3″ 등장입니다. 세상의 모든 일은 세가지로 이뤄집니다. 머리 가슴 배 아침 점심 저녁. PF는 사업성 편의성 공공성이지요. 네.

이렇게 일을 하다보니 시행사 건설사 설계 사무소 뿐 아니라 MD도 데려와야하고 컨설팅도 같이 있어야하고 회계사도 함께 해야합니다. 가장 좋은 건 지급보증을 할 수 있는 대기업 – 건설사를 데려오는 것이지요. 이래야 시작이 됩니다. 뭔가.

이렇게 장황하게 PF를 설계하는 사람의 입장에서만 주욱 기술한 것은 많은 사람에게 PF에 대해 널리 알려 이롭게 하려는 것이 아니라 -_-;;

결론적으로 이번 해운대 리조트 개발 프로젝트의 시행사 – 아니 시행인 – 이 완전 개털이라 두달 조낸 작업을 했는데 아무것도 못데려와서 제출도 못하고 일이 멈춰버렸다는. 그러니까 두달짜리 뻘짓이었지욤. 아 좋아.

 

그러니까 스터디를 아크릴로 하는 초호화 프로젝트였단 말이죠. 네.

프로젝트파이낸싱

1. Competition
1. 돈이 있으며, 2.땅이 있다면 3. 건축가에게 이러이러한 건물을 설계해주쇼. 건설사를 찾아 저 설계대로 건물을 지어주쇼. 하면 되지요. 아 근데 누구 설계가 좋은지 어떻게 알아. 현상 공모를 내게 되었지요.

2. Turn key
땅주인이 게을러졌다. 아 근데 건축가 고르고 건설사 고르고 일맡기고 어쩌고 하기 귀찮은데. 세트로 좀 오라고 해봐. 이것이 턴키. 건설+건축이 팀을 짜서 안을 만들어 오라고 하니 돈많은 건설사 지 편한대로 설계가 왔다 갔다 하지요.

3. PF
땅주인이 게을러졌을 뿐 아니라 이제 날로 먹으려고 한다. 나 건물 지을 돈은 없거덩. 돈있는 놈덜이랑 다 세트로 해서 우찌 지을거고 우찌 돈벌까까지 같이 짜와라. 하니 이것이 PF. 뭐 부동산 흉아들의 나름 이론 있겠지만, 결국 수주 방식의 변화란 클라이언트가 갈 수록 게을러지는 방식이랄까. 날로 먹는 방식이랄까. PF를 내는 발주처란 곳이 대부분 뭐뭐 공사류들. 쉽게 말해 정부땅으로 묶어 놓고 손안대고 코풀기랄까욤.